如果把老年人比喻為夕陽，那么隨著我國人口老齡化現象加劇，養老地產已經成為夕陽里的朝陽產業。

被市場普遍稱作"以房養老"模式的"老年人住房反向抵押養老保險"辦法，今年被寫進了《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》，養老地產也隨之受到了更高的關注。而在近日舉辦的首屆浙江養老服務業峰會上，綠城集團董事長宋衛平的出現，引起了不小的轟動。作為全國知名的房地產企業，在老齡化加劇的背景之下，綠城也毅然投身養老事業。宋衛平對于進軍養老地產有兩個理由：一方面覺得要善待老人，另一方面實際觀察到老人有這方面的需求。

蛋糕有多大？

已經研究了養老基地10年多的浙江大學經濟學院柴效武教授指出：目前中國老齡化問題非常嚴重，每年老年人口增加800萬，截至2012年底，我國60歲及以上老年人口已達1.94億，占全國總人口的14.3%。據全國老齡委辦公室預計，到2013年底，中國老年人口總數將超過2億，到2025年，老年人口總數將達到3億，到2050年我國老年人口總數將超過4億，即每三個人中就有一個老年人。

顯然，養老蛋糕很大，而且還會不斷增大。這也是宋衛平進軍養老地產的理由："別人把老人當包袱，我們要把老人當財富。因為老人的問題，就是我們現在已經碰到、將來一定會碰到的事情，為老人做事情就是為自己做準備。"進入新的發展時期，我們的生活變得越來越好了，無論是少年、青年還是中年，每個人都充滿了希望，但是老年人已進入了人生的暮年，是相對最弱勢的。他們更需要各種關懷、照顧和幫助。我國人均壽命74歲，按照60歲退休來算，還有14年時間。所以今后，這塊市場蛋糕將有多大，我們不難想象。

中國養老地產前景遠大，但目前尚未形成成熟的投資模型和開發模式。一種觀點認為居家養老更符合中國傳統文化，養老服務應當走出養老院，覆蓋整個社區，甚至整個片區。也有一種觀點認為，做養老地產難，但小養老＋大地產或許可為，與酒店一樣，用養老帶動地產，通過提升地產價值和促進地產銷售獲取收益。

商業模式如何創新？

據不完全統計，浙江有80家企業要做養老房產，有100多個項目。但是成熟的模式并不多，大家還在摸著石頭過河。養老地產模式如何創新？商業模式從哪里來？大佬們的實踐給了我們參考。

綠城烏鎮項目為我們提供了養老地產的學院模式：該項目共占地600畝左右，50萬平方米的社區，其中有100畝的寄宿制

學院，可以容納1萬余名老人。該項目致力于打造學院式養老社區，老人可以根據興趣學習，有200多門課程可供選擇。整個項目由兩部分組成，一個是居住產品，一個是服務產品，就是養老院加老年大學的模式，主要靠居住產品的資金去維持學院的運營。這個項目是實驗性的，顛覆以前所有的養老概念，老年人不是無所事事地生活，而是在衣食無憂的情況下繼續工作。

金成房產集團副總裁朱早介紹了在余杭雙溪漂流的小古城慢谷的養老社區模式。這個項目是從2008年開始啟動，整個項目定位為以養生養老為主題的綜合性小城鎮，規劃了三大項目：一個是農業公園，一個是養生社區，一個是體育公園。其核心養生養老社區是一個大型的街區，規劃900多畝，農業公園和體育公園作為養生養老社區的大配套，農業公園有8000畝地，體育公園是5000畝地。住在養生養老社區里的人能夠享受到農業公園，這里山清水秀，養老社區里的人每一個人配一塊地，可以下田干干活，收獲自己的農作物，整個農業公園是以農業為基礎的休閑旅游項目。體育公園規劃了一個高爾夫球場，包括戶外運動，養老社區的人可以在這里運動養生休閑。

后期管理怎么做？

養生養老的房地產，很重要的一塊就是做服務，做管理，做經營。

浙江大學社科院院長何文炯教授認為養老地產難度不在地產，而是后期服務怎樣滿足老年人的需求：第一，健康保障，要有地方可以看病，看病資金有保障。第二，照護服務，這個現在很缺。第三，精神慰藉，滿足老年人精神文化需求。

對此，宋衛平也表達了相同的看法："對于房屋來說，我們有把握，真正最大的挑戰就是護理，還有治療。這是專門針對老年人，誰都不能忽略的。做養老缺少這塊，就談不上養老。我在十年前不敢做，想到要幫老人家換尿布、洗澡、翻身，陪老人家說話，我們很清楚自己做不到。這需要大量好的護理人員，可是我們不知道他們在哪里。直到我們辦了醫院，看到醫生、護士護理老人，我才有了信心，下定決心進入養老產業。"

"工商部門在行業歸類時把我們公司歸為社會保障服務業，因為我們在做的是老年公寓紫金苑。"浙江盛和居發展有限公司總經理韓敏告訴我們，"紫金苑提供三種業態，一個是居家式的，多層帶電梯公寓，還有個兩棟小高層，500個床位，半托和全托的，照料式的，全部都是有服務在里面。一期推了80多套房子，有兩三百人連夜排隊購買，效果非常好。"

"對于企業來講，養老地產項目更重要是后期服務，我們在國內做了一些項目調研，很多項目前期的承諾多數到后期真正運作過程很難完全兌現，反而導致很多客戶的不滿，所以對開發企業來講一定要有長期的開發理念。"浙江大學房地產研究中心研究員施杰結合多年的研究總結說，"特別在后期的服務方面，要考慮怎么樣利用社會化的平臺，因為養老地產整個是一個很長的產業鏈，從上游的金融到保險機構，到下游各種配套、醫療、衛生、體育、文化等，所以必須要依托社會化的平臺來做，比如北方、中部、南方，能夠形成連鎖模式，滿足老人養老與旅游相結合的生活方式。"